Calculadora de multa por rescisão de contrato de aluguel
Estime a multa proporcional ao tempo restante do contrato de locação.
Calcule a multa de rescisão do aluguel
Informe a multa prevista em contrato, o prazo total e quanto falta para o fim.
Como a multa é calculada?
O art. 4º da Lei do Inquilinato prevê que a multa por rescisão antecipada seja proporcional ao período de cumprimento do contrato. Divide-se a multa cheia pelo prazo total e multiplica-se pelos meses que ainda faltariam.
Quando não há multa?
Não é devida multa quando o locatário avisa com 30 dias de antecedência por transferência de emprego para outra cidade, imposta pelo empregador, ou quando o próprio contrato prevê isenção.
A proporcionalidade com números
Num contrato de 30 meses com multa de três aluguéis de R$ 1.800 (R$ 5.400), sair no 12º mês deixa 18 meses por cumprir: a multa proporcional é R$ 5.400 × 18 ÷ 30 = R$ 3.240. Sair no 24º mês derruba para R$ 1.080.
A redução é linear no tempo que falta, e é isso que o art. 4º da Lei do Inquilinato garante: quanto mais do contrato foi cumprido, menor a multa. Cobrança da multa cheia depois de o contrato ter corrido a maior parte do prazo é a irregularidade mais comum nesse tipo de rescisão.
Exemplo passo a passo
Um contrato de 36 meses com multa de três aluguéis de R$ 2.200,00, ou R$ 6.600,00, encerrado pelo inquilino com 16 meses ainda por cumprir.
- A multa cheia dividida pelos 36 meses do contrato dá R$ 183,33 para cada mês de prazo.
- Saindo com 16 meses por cumprir, a proporção considera 16 meses.
- A multa devida fica em R$ 2.933,33, e não nos R$ 6.600,00 escritos na cláusula.
Quando esta calculadora não serve
- Na locação não residencial sob medida, em que o locador compra, constrói ou reforma o imóvel especificado pelo locatário, vale a multa combinada, limitada aos aluguéis que faltariam, sem a proporção do art. 4º. Fonte: Lei nº 8.245/1991, arts. 4º e 54-A.
- Uma multa manifestamente excessiva pode ser reduzida pelo juiz, e a calculadora parte do valor escrito no contrato sem dizer se ele é razoável. Fonte: Código Civil, art. 413.
- A multa por sair antes não se confunde com a caução em dinheiro, que fica depositada em poupança e tem o rendimento revertido ao inquilino quando é levantada. Para esse caso: Correção de caução de aluguel. Fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 38, § 2º.
Perguntas frequentes
O locador pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato?
Em regra, não. Durante o prazo do contrato, a Lei do Inquilinato proíbe o locador de reaver o imóvel, e só o inquilino pode devolvê-lo antes, pagando a multa proporcional. A locação ainda pode ser desfeita por acordo entre as partes, por infração legal ou contratual, por falta de pagamento do aluguel e dos encargos, ou para reparações urgentes determinadas pelo poder público. Fonte: Lei nº 8.245/1991, arts. 4º e 9º.
E se o contrato não disser o valor da multa por sair antes?
Então quem fixa é a Justiça. A lei manda o inquilino que devolve o imóvel antes do prazo pagar a multa combinada no contrato, proporcional ao tempo cumprido, ou, na falta dela, a que for estipulada judicialmente. A calculadora parte do valor escrito na cláusula, e sem ele não há multa cheia para dividir pelos meses. Fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 4º.
Depois que o prazo do contrato acaba, ainda existe multa para sair?
Não a proporcional. Na locação residencial, quem continua no imóvel depois do prazo passa a uma locação por prazo indeterminado: automaticamente, se o contrato era de menos de 30 meses, ou depois de 30 dias sem oposição do locador, se era de 30 meses ou mais. Para sair dela, basta avisar o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência; sem o aviso, ele pode exigir um mês de aluguel e encargos. Fonte: Lei nº 8.245/1991, arts. 6º, 46 e 47.
Ler o guia de aluguel: reajuste, multa por sair antes e caução →
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