Aluguel: reajuste, multa por sair antes e caução

O reajuste: índice do contrato, uma vez por ano

A Lei do Inquilinato deixa o valor do aluguel à livre convenção das partes, com três proibições: fixá-lo em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. A mesma lei permite que o contrato traga uma cláusula de reajuste.

A Lei 10.192/2001, que trata do reajuste nos contratos em geral, admite o reajuste por índices de preços e declara nula qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano. O aluguel, portanto, muda pelo índice no máximo uma vez a cada doze meses.

No contrato do exemplo, o aluguel de R$ 2.400,00 passa a R$ 2.524,80 no primeiro aniversário, com índice acumulado de 5,2%, e a R$ 2.620,74 no segundo, com 3,8%. Cada reajuste incide sobre o aluguel vigente, e não sobre o valor da assinatura.

Reajuste não é revisão

O reajuste só atualiza o aluguel pelo índice. Mudar o valor em si é outra coisa: a lei permite que locador e locatário fixem, de comum acordo, um novo aluguel, e também que incluam ou troquem a cláusula de reajuste.

Sem acordo, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado. A referência deixa de ser o índice e passa a ser o mercado, que pode estar acima ou abaixo do valor reajustado.

Depois de uma revisão, a contagem recomeça: pela Lei 10.192/2001, o período do reajuste seguinte, ou de uma nova revisão, começa na data da revisão anterior.

No exemplo, o terceiro aniversário, no 36º mês, coincide com os três anos de vigência: o índice de 4,1% leva o aluguel a R$ 2.728,19, e, sem acordo sobre o valor, qualquer das partes já pode pedir a revisão.

Sair antes do fim: a multa é proporcional

Durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel, fora dos casos em que a lei permite desfazer a locação, como o mútuo acordo, a infração legal ou contratual e a falta de pagamento do aluguel e dos encargos. O locatário pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, se o contrato não fixar multa, a que o juiz estipular.

Cada mês cumprido tira da multa a mesma fração. No exemplo, a multa pactuada é de três aluguéis iniciais, R$ 7.200,00: com 30 meses de prazo, são R$ 240,00 a menos por mês cumprido, até zerar no fim do contrato.

O Código Civil vai na mesma direção para a cláusula penal de qualquer contrato: o juiz deve reduzi-la de forma equitativa se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o valor for manifestamente excessivo.

Quando sair não custa multa

A lei dispensa a multa quando a devolução decorre da transferência do locatário pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em outra localidade, desde que ele avise o locador por escrito com pelo menos trinta dias de antecedência.

A multa também deixa de existir quando o prazo acaba. Num contrato escrito de 30 meses ou mais, se o locatário continua no imóvel por mais de trinta dias depois do fim sem oposição do locador, a locação passa a ser por prazo indeterminado, com as mesmas cláusulas. Nos contratos mais curtos, a prorrogação é automática.

Por prazo indeterminado, o locatário pode sair com aviso por escrito de trinta dias. Sem o aviso, o locador pode exigir um mês de aluguel e encargos vigentes na saída: no exemplo, quem sai no 33º mês sem avisar pode ter de pagar R$ 2.620,74 de aluguel, mais os encargos.

O locador também ganha uma saída. Prorrogado um contrato de 30 meses ou mais, ele pode denunciá-lo a qualquer tempo, com trinta dias para a desocupação; nos contratos mais curtos, só retoma o imóvel nas hipóteses que a lei enumera.

Na entrada: renda, garantia e o mês quebrado

A lei não fixa a renda que o locador pode exigir: o múltiplo é regra dele, e a calculadora de renda para alugar usa o que você informar. Com o aluguel de R$ 2.400,00 do exemplo e três vezes o aluguel, a renda pedida é de R$ 7.200,00. O que pesa no orçamento, porém, é o pacote: com R$ 600,00 de condomínio e R$ 150,00 de IPTU, são R$ 3.150,00 por mês.

Quando a garantia é a caução, ela sai na assinatura, e o primeiro aluguel só vence depois do mês usado: com três aluguéis de caução, a entrada e o primeiro mês somam R$ 10.350,00. Só quem aluga sem nenhuma garantia pode ter o aluguel cobrado adiantado, até o sexto dia útil do mês que vai começar (art. 42 da Lei do Inquilinato).

Quem entra ou sai no meio do mês paga uma parte do aluguel, e a lei não diz como dividir: é o contrato que decide. De 21 a 31 de outubro são 11 dias, e a calculadora de aluguel proporcional dá R$ 880,00 no mês comercial de 30 dias e R$ 851,61 nos 31 dias do calendário.

A caução em dinheiro: até três aluguéis, na poupança

A caução é uma das quatro garantias que o locador pode exigir, ao lado da fiança, do seguro de fiança locatícia e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O contrato só pode ter uma delas: mais de uma é causa de nulidade.

A caução também não se confunde com aluguel adiantado: fora das exceções que a lei prevê, entre elas a locação para temporada, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Em dinheiro, a caução não pode passar de três meses de aluguel, R$ 7.200,00 no exemplo, e deve ser depositada em caderneta de poupança. Todo o rendimento é do locatário e acompanha a devolução do valor. Em bens, a caução de móveis precisa ser registrada em cartório de títulos e documentos, e a de imóvel, averbada na matrícula.

A poupança rende pela regra da Lei 8.177/1991: uma remuneração básica mais um adicional de 0,5% ao mês enquanto a meta da taxa Selic estiver acima de 8,5% ao ano, ou de 70% da meta Selic mensalizada nos demais casos. Na conta de pessoa física, o rendimento é creditado todo mês, na data de aniversário, sobre o menor saldo do período.

Com a meta Selic acima de 8,5% e só o adicional de 0,5% ao mês, a caução de R$ 7.200,00 parada pelos 30 meses do contrato chega a R$ 8.362,08: R$ 1.162,08 de rendimento, ou 16,14% sobre o depósito. A remuneração básica soma-se a isso, e o valor exato está no extrato da conta.

É esse percentual acumulado, tirado do extrato, que a calculadora de correção da caução aplica: com 16,14%, ela devolve os mesmos R$ 8.362,08.

O que conferir na saída

Na entrega das chaves, as três contas se fecham juntas. Estes são os pontos a conferir:

• O último reajuste: o índice da cláusula, no período certo, e pelo menos doze meses depois do anterior.
• A multa, se a saída foi antes do fim do prazo: o valor pactuado reduzido pelos meses cumpridos, ou a dispensa por transferência.
• O aviso de trinta dias, se o contrato já corria por prazo indeterminado.
• O extrato da poupança da caução, com o rendimento creditado até o saque.
• Aluguéis e encargos em aberto até a data da saída.

O que este guia não cobre

Ficam de fora a locação para temporada, a fiança e o seguro de fiança, o despejo e as ações judiciais. Também a locação não residencial sob medida, em que o imóvel é comprado, construído ou reformado para o locatário: nela, a multa pode chegar à soma dos aluguéis restantes e a revisão pode ser renunciada.

Os índices e o rendimento usados aqui são exemplos. O índice acumulado de cada período é publicado por quem calcula o índice, e as taxas da poupança são divulgadas pelo Banco Central.