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Calculadora: financiar ou alugar um imóvel

Monte dois cenários com o mesmo orçamento mensal e compare o imóvel quitado com o patrimônio financeiro acumulado.

Compare financiar e alugar

Use uma proposta de financiamento e premissas prudentes para aluguel, investimento e valorização.

Imóvel e aluguel

Use valores do mesmo imóvel ou de opções realmente comparáveis.

Valor do imóvelPreço de compra negociado.

Aluguel mensalNão inclua condomínio comum aos dois cenários.

Reajuste anual do aluguelPremissa de reajuste a cada 12 meses; use zero para manter o aluguel constante.

Valorização anual do imóvelPremissa nominal; use zero se não quiser projetar valorização.

Compra financiada

Custos iniciais são pagos à parte e não reduzem o saldo financiado.

EntradaValor disponível no início.

Custos iniciais da compraCartório, tributos e outras despesas pagas no início.

Custos mensais adicionais do proprietárioManutenção, seguros e despesas que não existiriam no aluguel; use zero se não estimar.

Prazo do financiamentoQuantidade total de parcelas mensais.

Taxa efetiva anual do financiamentoUse a taxa anual da proposta, sem congelar uma média de mercado.

Sistema de amortização

SACAmortização constante e prestações decrescentes.PricePrestações fixas com amortização crescente.

Escolha o sistema informado na proposta.

Investimento no cenário de aluguel

A entrada, os custos iniciais e a diferença mensal ficam investidos até o fim do prazo.

Rentabilidade líquida anualUse uma expectativa depois de impostos e taxas.

Nenhum valor informado é enviado ou armazenado.

O que a calculadora compara?

No cenário de compra, o resultado é o valor futuro estimado do imóvel após a quitação. No cenário de aluguel, a entrada, os custos iniciais evitados e a diferença mensal de orçamento são aplicados à rentabilidade informada.

O modelo usa orçamento equivalente: se financiar consumir mais no mês, quem aluga investe a diferença; se o aluguel consumir mais, essa diferença reduz o patrimônio financeiro.

Compare o aluguel com o juro, não com a parcela

A parcela do financiamento tem duas partes: o juro, que é o custo de usar o dinheiro do banco, e a amortização, que vira patrimônio seu. Só a primeira é comparável ao aluguel. Num financiamento de R$ 320.000 a 10% ao ano (0,7974% ao mês), o juro da primeira parcela é de R$ 2.551,72. Se o aluguel do mesmo imóvel é R$ 1.600, morar alugado custa menos que apenas o juro da compra no início do contrato.

A relação se inverte com o tempo: a parcela de juro cai a cada mês enquanto o aluguel é reajustado. Por isso o resultado depende do prazo e das taxas informadas, e não existe resposta fixa sobre comprar ou alugar.

O cenário de aluguel só fecha se a diferença for investida

Quem aluga acumula patrimônio somente se aplicar de fato a entrada, os custos iniciais evitados e a diferença mensal de orçamento. Sobre um imóvel de R$ 400.000, a entrada de R$ 80.000 mais ITBI, escritura e registro formam um capital inicial grande, e o cenário assume que ele fica rendendo do primeiro ao último mês, sem saques.

Se esse dinheiro for gasto, o comparativo perde o sentido: sobra o aluguel pago e nenhum patrimônio do outro lado.

Por que o resultado pode mudar?

Valorização, reajustes, rentabilidade e custos de manutenção são incertos. Venda do imóvel, imposto, corretagem, liquidez, vacância e mudanças de moradia não são calculados automaticamente.

Quando esta calculadora não serve

O lado de quem aluga o imóvel para outra pessoa, com vacância, custos e carnê-leão, é outra conta. Para esse caso: Rentabilidade de aluguel.
Saber se o financiamento cabe na renda vem antes da comparação entre comprar e alugar. Para esse caso: Capacidade de financiamento.

Ler o guia de financiamento: renda, SAC ou Price e o FGTS →