Calculadora de reajuste de aluguel
Aplique a variação acumulada do índice contratual e veja o novo valor do aluguel.
Calcule o reajuste do aluguel
Informe o aluguel atual e a variação acumulada do índice previsto em contrato.
Qual índice usar?
Confira a cláusula de reajuste do contrato. IGP-M era o mais comum até alguns anos atrás, mas muitos contratos novos usam IPCA por ser menos volátil. O índice válido é o que está escrito no contrato.
Como o reajuste é aplicado
O aluguel é multiplicado pela variação acumulada do índice nos doze meses anteriores ao aniversário do contrato. Um aluguel de R$ 2.000 com índice acumulado de 4,5% passa a R$ 2.090; com 9%, a R$ 2.180.
O acumulado de doze meses não é a soma das doze variações mensais: ele é composto, mês sobre mês. Por isso o número a usar é o índice acumulado divulgado para o período, e não a média multiplicada por doze.
Índice negativo e o que o contrato faz com ele
O IGP-M já acumulou variação negativa em doze meses, e nesses períodos a aplicação literal da cláusula reduziria o aluguel. Parte dos contratos prevê isso; outra parte trava o reajuste em zero, e há quem simplesmente não reajuste naquele ano.
A calculadora aplica o percentual que você informar, inclusive negativo. O que ela não decide é se a cláusula do seu contrato permite a redução. Isso está no texto assinado, e é a primeira coisa a ler quando o índice vira.
Exemplo passo a passo
Um aluguel de R$ 2.350,00 que faz aniversário com 5,12% de variação acumulada, nos doze meses anteriores, no índice escrito no contrato.
- A variação acumulada vira o fator 1,0512, que multiplica o aluguel atual.
- O aumento fica em R$ 120,32, e o novo aluguel, em R$ 2.470,32.
- Se o índice do período tivesse ficado em -1,2%, a mesma conta daria R$ 2.321,80, e é a cláusula do contrato que diz se a redução vale.
Quando esta calculadora não serve
- Vaga de garagem avulsa, espaço de publicidade, apart-hotel e imóvel público seguem o Código Civil ou lei especial, e as regras da Lei do Inquilinato citadas nesta página não valem para eles. Fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 1º, parágrafo único.
- Condomínio, IPTU e seguro do imóvel têm valores próprios e não seguem o índice do aluguel; o formulário corrige só o aluguel.
- Contrato com aluguel escalonado, que já fixa o valor de cada ano, não usa índice acumulado, formato que a livre convenção do aluguel permite. Fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 17.
Perguntas frequentes
O aluguel pode ser reajustado mais de uma vez por ano?
Não. A Lei 10.192/2001 torna nula qualquer cláusula de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano, e também os expedientes que produzam o mesmo efeito. Por isso a calculadora trabalha com a variação acumulada do índice no período do contrato, normalmente os doze meses até o aniversário. Fonte: Lei nº 10.192/2001, art. 2º, §§ 1º e 3º.
O reajuste do aluguel pode seguir o salário mínimo ou o dólar?
Não. A Lei do Inquilinato deixa o valor do aluguel livre para as partes, mas proíbe fixá-lo em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. O contrato precisa usar outro indexador, como um índice de preços, e é a variação dele que vai no formulário. Fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 17.
O índice de reajuste pode ser trocado durante o contrato?
Pode, se as duas partes concordarem. A Lei do Inquilinato permite fixar de comum acordo um novo valor para o aluguel e também inserir ou modificar a cláusula de reajuste. Sem acordo, vale o índice escrito no contrato, e a calculadora só aplica a variação que você informar. Fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 18.
Dá para pedir que o aluguel volte ao preço de mercado?
Dá, depois de três anos. Sem acordo, locador ou inquilino pode pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, passados três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor. O reajuste anual pelo índice é outra coisa: ele corrige o valor, mas não o compara com o mercado. Fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 19.
Ler o guia de aluguel: reajuste, multa por sair antes e caução →
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