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Calculadora de rentabilidade de aluguel

Calcule o rendimento líquido de um imóvel alugado, descontando IPTU, condomínio, vacância e carnê-leão.

Calcule o rendimento do seu imóvel

Informe o valor do imóvel, o aluguel e os custos que o proprietário paga.

Imóvel e aluguel

Use o valor de mercado do imóvel, não o que foi pago na compra.

Quanto ele vale hoje.
Valor do aluguel, sem condomínio nem IPTU.
Quantos meses por ano o imóvel costuma ficar vago.

Custos do proprietário

Só entram aqui os que você paga, não os que o inquilino paga.

Valor anual, mesmo que pago parcelado.
Use zero se quem paga é o inquilino.
O percentual do seu contrato com a imobiliária.
Pintura, hidráulica e o que mais aparece entre contratos.
Reduzem a base do carnê-leão.

Nenhum valor informado é enviado ou armazenado.

O que o carnê-leão permite deduzir

Aluguel recebido por pessoa física é tributado mês a mês pela tabela progressiva, no carnê-leão. Antes de aplicar a tabela, o Regulamento do Imposto sobre a Renda (art. 42) permite deduzir da receita bruta o IPTU, a taxa de condomínio e a comissão de administração, desde que o ônus tenha sido do proprietário e não repassado ao inquilino.

Essa distinção muda bastante o resultado. Num contrato em que o inquilino paga condomínio e IPTU, o proprietário não deduz nada disso e a base tributável é praticamente o aluguel inteiro.

Rendimento não é retorno total

A conta aqui mede o que o aluguel rende sobre o capital investido. A valorização ou desvalorização do imóvel fica de fora, e no longo prazo ela costuma pesar mais que o aluguel no resultado final — para os dois lados.

Também ficam de fora os custos de aquisição. ITBI, escritura, registro e corretagem são desembolso real: incluí-los na base reduz a rentabilidade calculada de forma sensível.

Exemplo passo a passo

Um apartamento de R$ 780.000,00 alugado por R$ 4.300,00 por mês, com 1 mês vago no ano, IPTU de R$ 3.200,00, administração de 8% e R$ 2.500,00 de manutenção no ano.

  1. Com 11 meses alugados, a receita do ano é de R$ 47.300,00, 6,06% sobre o valor do imóvel.
  2. IPTU, administração e manutenção somam R$ 9.484,00 no ano.
  3. No carnê-leão, a tabela daria R$ 64,52 de imposto por mês, e a redução de 2026 desconta R$ 64,52, o que zera a conta.
  4. Sobram R$ 37.816,00 no ano, 4,85% sobre o imóvel.

Quando esta calculadora não serve

  • Quem tem salário ou outra renda soma tudo na declaração anual, e o imposto do ano pode passar do que o carnê-leão mensal indica.
  • Comprar o imóvel com financiamento põe juros no custo, e a comparação entre alugar e financiar mostra esse lado. Para esse caso: Financiar ou alugar imóvel.
  • Aluguel de temporada por aplicativo tem ocupação e custos que mudam mês a mês, e uma vacância anual fixa não os representa.

Ler o guia de prêmio, primeiro milhão, aluguel e Tesouro →

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