Financiar imóvel: o que cabe na renda, SAC ou Price

A conta começa na parcela, e o teto de 30% não é lei

O banco não pergunta quanto custa o imóvel. Ele calcula quanta prestação a renda suporta, desconta o que já está comprometido com outras dívidas, e só então descobre que dívida essa prestação paga no prazo e na taxa da proposta. O valor do imóvel aparece no fim: é a dívida que cabe mais a entrada que você tem.

O limite de comprometimento é política de crédito, não regra legal. Trinta por cento da renda bruta é o número mais praticado, mas cada instituição calcula do seu jeito, algumas somam a renda de mais de uma pessoa e outras tratam as dívidas já existentes de forma diferente. Por isso o percentual é campo no formulário, e não constante.

Com renda de R$ 9.500,00 e 30% de comprometimento, o teto de prestação é R$ 2.850,00. Dentro dele, R$ 2.714,29 amortizam de fato: o resto são os seguros obrigatórios e a taxa de administração, que somam 5% sobre essa parte, vêm dentro da prestação e não abatem um centavo do saldo devedor.

Essa parcela paga R$ 286.494,69 de dívida em 30 anos, o que, somado à entrada, chega a um imóvel de R$ 376.494,69. E o dinheiro que precisa estar na conta na assinatura não é a entrada: são R$ 108.824,73, porque ITBI, escritura e registro somam perto de 5% do valor do imóvel e não entram no financiamento.

SAC e Price: a diferença aparece antes dos juros

Nos dois sistemas a dívida é a mesma e a taxa é a mesma. O que muda é a ordem em que ela é paga. Na Price a prestação é fixa, e no começo quase tudo é juro; no SAC a amortização é constante, a prestação começa mais alta e cai todo mês, porque o saldo devedor diminui mais rápido.

No caso do exemplo, com R$ 286.494,69 financiados a 0,9112% ao mês pelos 30 anos, a Price cobra R$ 2.714,16 fixos e o SAC começa em R$ 3.406,36 para terminar em R$ 803,07. No fim, o SAC custa R$ 219.402,01 a menos.

Só que a primeira parcela do SAC, R$ 3.406,36, passa R$ 556,36 do teto de R$ 2.850,00 que a renda suporta. E é a primeira parcela que o banco usa para medir o comprometimento. Esse mesmo financiamento é aprovado na Price e reprovado no SAC: quem quer o sistema mais barato precisa de renda maior, de entrada maior ou de uma dívida menor.

É por isso que a Price aprova mais fácil quem está no limite, e por isso a escolha entre os dois raramente é livre. Quando é, o SAC ganha em juros com folga, e a vantagem cresce com o prazo.

O prazo é preço

Alongar o prazo reduz a prestação e aumenta o total, porque o saldo devedor fica mais tempo exposto à taxa. No SAC do exemplo, sair de 20 para 30 anos derruba a primeira parcela de R$ 3.804,27 para R$ 3.406,36 e leva o total pago de R$ 601.064,71 para R$ 757.697,09.

São R$ 156.632,38 de diferença: mais que todo o dinheiro que a família precisa ter na conta na assinatura, R$ 108.824,73 entre entrada e custos de aquisição. É o número que falta na conversa quando o prazo é escolhido só pela prestação que cabe no mês.

Somando tudo no caso de 30 anos, o desembolso chega a R$ 1.116.000,00, dos quais R$ 739.505,31 são juros e encargos. Prestação que cabe e contrato barato não são a mesma coisa.

O FGTS entra em dois momentos, com regras diferentes

A Lei do FGTS permite usar o saldo no pagamento total ou parcial do preço de aquisição da moradia própria. São duas condições: o trabalhador precisa ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do fundo, na mesma empresa ou em empresas diferentes, e a operação precisa ser financiável nas condições vigentes para o Sistema Financeiro da Habitação.

O segundo uso é depois: liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, nas condições do Conselho Curador do fundo, entre elas o financiamento estar no âmbito do SFH e um intervalo mínimo de dois anos entre uma movimentação e a seguinte.

No exemplo, os R$ 45.000,00 do fundo entram na compra como entrada. Repare no que acontece: o valor financiável continua R$ 286.494,69, porque a parcela que a renda suporta não mudou, e o imóvel possível sobe para R$ 421.494,69. O FGTS não amplia o crédito, amplia o imóvel.

E o dinheiro necessário na assinatura sobe junto, para R$ 156.074,73: como ITBI, escritura e registro são percentuais do preço, um imóvel mais caro custa mais para transferir. A parte do fundo, porém, é paga diretamente na operação, e não sai da conta corrente.

Amortizar antes: o desconto dos juros é direito

O Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos. O saldo para quitar não é a soma das prestações que faltam: é o valor presente delas, já sem os juros que não vão correr.

O mesmo artigo obriga o fornecedor a informar antes da contratação o montante dos juros de mora, a taxa efetiva anual, os acréscimos legalmente previstos, o número e a periodicidade das prestações e a soma total a pagar com e sem financiamento. É o que permite comparar propostas sem depender da taxa de vitrine.

Na amortização extraordinária existem dois caminhos, e eles não são equivalentes: abater o prazo economiza mais juros que abater a parcela, porque tira do contrato justamente os meses em que o saldo ainda é alto. Abater a parcela alivia o orçamento do mês e deixa o contrato inteiro de pé.

Nos dois sistemas o efeito é maior no começo. Na Price, porque é lá que quase toda a prestação é juro; no SAC, porque o saldo devedor ainda é o maior possível.

Consórcio e continuar alugando: as duas comparações honestas

O consórcio não tem juros, mas tem taxa de administração e fundo de reserva, e não entrega o bem na assinatura: a contemplação depende de sorteio ou de lance. A lei trata o crédito como o valor do bem indicado no contrato, vigente na data da assembleia de contemplação, e quem desiste vira consorciado excluído, concorrendo à restituição do que foi pago ao fundo comum, sem a taxa de administração.

Para o mesmo crédito de R$ 286.494,69, um grupo de 200 meses com 22% de taxa de administração e 2% de fundo de reserva dá parcela média de R$ 1.776,27 e custo total de R$ 355.253,42, dos quais R$ 68.758,73 são taxas.

A comparação precisa incluir o que o número não mostra. A parcela do consórcio é menor que a do financiamento, e o custo total é uma fração dos R$ 977.099,10 da Price. Só que, durante a espera, você continua pagando aluguel e o imóvel continua subindo de preço. É outra troca, não uma versão barata da mesma coisa.

Comprar também disputa com continuar alugando e investir a diferença. Essa conta depende de três premissas que ninguém conhece de antemão: valorização do imóvel, reajuste do aluguel e rentabilidade líquida do investimento. Mudando qualquer uma delas, o resultado vira.

O que este guia não cobre

Ficam de fora os programas habitacionais com subsídio, que têm regras próprias de renda máxima e de valor de imóvel, e a análise de crédito em si, que olha histórico, score e comprovação de renda antes de qualquer conta.

Também fica de fora a correção do saldo devedor. Em contratos corrigidos pela TR ou por índice de preços, a prestação muda ao longo do contrato, e uma simulação com taxa fixa subestima o custo de longo prazo.

Por fim, a taxa da proposta não é o custo. O que compara duas ofertas é o Custo Efetivo Total, que reúne juros, seguros obrigatórios, tarifas e a data da primeira parcela. Os seguros, aqui, entraram como um percentual sobre a parte que amortiza, e no contrato eles variam com a idade do comprador e com o valor do imóvel.