Condomínio: a cota, a obra e a cota atrasada

A cota nasce da fração ideal, não da metragem

O Código Civil manda o condômino contribuir para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. A fração costuma acompanhar a área privativa, mas não é a área: vaga extra, terraço e área de uso exclusivo entram nela, e é a convenção que fixa o número.

Com R$ 38.400,00 de despesa no mês, a unidade de 1,85% paga R$ 710,40 e a de 2,4% paga R$ 921,60. São R$ 211,20 por mês de diferença entre dois apartamentos do mesmo prédio, pela mesma despesa, sem que nada dentro deles seja diferente.

A ressalva da lei importa tanto quanto a regra: muitos condomínios rateiam parte das despesas em cotas iguais por unidade, e a convenção pode dizer isso. Quando a previsão orçamentária mistura os dois critérios, o jeito de conferir é separar as parcelas e calcular cada uma pelo critério dela.

O que não se divide por fração ideal

Nem toda despesa do prédio é de todos. O Código Civil é expresso: as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Terraço ligado a uma só unidade, hall privativo de andar e vaga coberta de uso exclusivo entram nessa conta.

Antes de dividir a previsão orçamentária pela fração, essas linhas saem do total e vão para quem usa. É a diferença entre ratear uma despesa comum e transferir a manutenção de uma área que só uma unidade aproveita.

Consumo individualizado de água ou de gás segue a mesma lógica pelo outro caminho: ele é medido por unidade e não passa pela fração ideal, embora apareça no mesmo boleto.

No imóvel alugado, a cota se divide em duas

A Lei do Inquilinato separa despesa ordinária de extraordinária, e essa separação decide quem paga o quê. Ao locatário cabem as ordinárias, as necessárias à administração do prédio. Entram aí salários e encargos dos empregados, consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas comuns, limpeza e conservação. Entram também a manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas, os pequenos reparos e a reposição do fundo de reserva usado nessas despesas.

Ao locador cabem as extraordinárias, as que não são rotina de manutenção. São elas as obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura do imóvel, a pintura de fachadas e esquadrias externas e as obras que reponham as condições de habitabilidade. Somam-se as indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação, a instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, esporte e lazer, a decoração das áreas comuns e a constituição do fundo de reserva.

O inquilino tem uma garantia que quase ninguém usa: ele só fica obrigado às despesas ordinárias depois de comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, e pode exigir essa comprovação a qualquer tempo. É o que transforma o boleto numa conta conferível.

A obra: o quórum muda com o tipo, o rateio não

O Código Civil classifica as obras pela finalidade. As voluptuárias, de mero deleite ou embelezamento, dependem do voto de dois terços dos condôminos; as úteis, que aumentam ou facilitam o uso, dependem da maioria; e as necessárias podem ser feitas pelo síndico, ou por qualquer condômino se ele se omitir, independentemente de autorização.

Quando a obra necessária custa caro, a regra aperta de novo: se for urgente e importar despesas excessivas, ela é feita e a assembleia é convocada imediatamente para dar ciência; se não for urgente, só pode ser feita depois que a assembleia autorizar. O condômino que faz uma obra necessária é reembolsado; quem faz obra de outra natureza, mesmo de interesse comum, não tem direito à restituição.

O tipo da obra muda o quórum, não o rateio: a cota continua sendo a fração ideal aplicada ao custo. Na obra de R$ 96.000,00, a unidade de 1,85% deve R$ 1.776,00, ou R$ 177,60 em 10 parcelas sem juros.

Se a assembleia aprovar parcelamento com juros de 0,8% ao mês, aplicados de forma simples sobre a cota, o total vai a R$ 1.918,08 e a parcela, a R$ 191,81: R$ 142,08 a mais. Se a decisão for por financiamento bancário, a conta deixa de ser essa e passa a ser a de um contrato de crédito.

A cota atrasada: a multa não cresce, os juros sim

O condômino que não paga fica sujeito à correção monetária, aos juros moratórios convencionados e à multa de até 2% sobre o débito. Desde a Lei 14.905/2024, quando a convenção não estipula a taxa, valem os juros do art. 406 do Código Civil: a taxa legal, que é a Selic menos o índice de atualização monetária, com metodologia do Conselho Monetário Nacional e resultado negativo contado como zero.

A multa é um percentual único sobre a cota, e ela não aumenta com o tempo. Na cota de R$ 710,40 do exemplo, são R$ 14,21 no décimo quinto dia e os mesmos R$ 14,21 no nonagésimo. O que cresce são os juros, proporcionais aos dias.

Daí o erro mais comum do boleto de acordo: somar seis cotas atrasadas e aplicar 2% no total. Cada cota tem a sua multa e o seu prazo de juros, contados do vencimento dela. A conta certa é uma cota por vez, somada no fim.

Fora da multa de mora existe outra, para quem atrasa sempre. O condômino que descumpre reiteradamente seus deveres pode ser obrigado a pagar multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, por deliberação de três quartos dos demais e conforme a gravidade e a reiteração das faltas. E quem está em atraso perde o voto: o direito de votar nas deliberações e delas participar é do condômino que estiver quite.

Até onde a dívida alcança

A cota de condomínio tem uma força que poucas dívidas têm. A lei que protege o bem de família contra a penhora abre exceção para impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel, e a cota condominial é uma dessas contribuições. Na prática, o apartamento que gerou a dívida pode ser penhorado mesmo sendo a única moradia da família.

A dívida também acompanha o imóvel. O adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Quem compra sem pedir ao condomínio a declaração de que não há cotas em aberto herda o que ficou para trás, e descobre isso no primeiro boleto.

Convenções antigas não salvam o devedor nem o credor. O teto de 2% vale para toda cota vencida desde que o Código Civil entrou em vigor, em janeiro de 2003, mesmo em condomínio com convenção anterior: pelo próprio Código, os efeitos produzidos depois da vigência dele seguem as suas regras.

O que este guia não cobre

Ficam de fora a cobrança judicial e os honorários de advogado que ela acrescenta, o rito das assembleias e a convenção em si, que pode mudar critérios de rateio dentro do que a lei permite.

A correção monetária do débito também fica de fora das contas: as calculadoras somam multa e juros sobre o valor original, e em atraso longo a correção muda o total.

Por fim, o condomínio edilício deste guia é o do Código Civil. Loteamento fechado, condomínio de lotes e associação de moradores seguem regras próprias, e a cota deles não nasce da mesma fração ideal.